insider tours logo

הטיולים של נדב בברלין

מחירי הדירות בברלין

אחת השאלות הנפוצות בטיולים היא: "כמה עולה דירה בברלין?". התשובה, נכון לשנת 2017, היא 3,375 אירו למ"ר (כלומר דירה של 100 מ"ר תעלה 337,500 אירו). מי שמוכן לגור בשכונות מרצן או הלרסדורף יוכל למצוא דירה גם במחיר 1735 אירו למ"ר.

 

כמובן שמדובר בממוצע ולא בחציון. דירות יוקרה שמחירן מגיע למליוני אירו מושכות את הממוצע כלפי מעלה.

המחיר החציוני (כלומר זה שחצי מהדירות נמכרות במחיר הגבוה ממנו וחצי נמכרות במחיר הנמוך ממנו) עומד על  כ – 200,000 אירו.

 

אוכלוסיית ברלין גדלה בעשור האחרון ביותר מחצי מיליון תושבים. בשנים הקרובות העליה הזו צפויה להמשך וזאת כאשר יותר ויותר משרדי ממשלה יעברו לברלין והכלכלה הברלינאית מתחילה להרים את ראשה מעל המים אחרי שנים של דשדוש במקום, קצב ההשקעות גובר ובשנה החולפת לא הייתה אף עיר אחרת באירופה שבה הוקמו כלכך הרבה חברות הזנק ("סטרטאפ").

הגידול המהיר (והלא מתוכנן) באוכלסיית העיר הוא דבר חיובי לעיר חפצת חיים, אך חוסר התכנון מביא לפגיעה באוכלוסיות שלמות הגרות בברלין. אין מספיק בתי ספר וחלק מהתלמידים לומדים במבנים זמניים, מתקני הספורט הולכים ומתמלאים וכו'. אחת הקבוצות הנפגעות הן אלו המחפשות דירה בברלין (לקנייה או להשכרה). אלו מרגישים לאחרונה כי מחירי הדירות מ אמיר ים. לא רק דמי השכירות עולים גם מחירי הדירות לקניה עולים.

בעוד שעל מחירי הדירות להשכרה ישנו פיקוח, הרי שעל מחירי הדירות לקניה אין פיקוח.

LBS –  Landesbausparkasse, בנק שנמצא חלקית בבעלות הבנק המרכזי של ברלין ונותן משכנתאות, פרסם את נתוניו לשנה החולפת. נתונים אלו מצביעים על המשך מגמת עליית המחירים ולא רק באזורים המרכזיים של ברלין.

 

יש, כמובן, לקחת את הנתונים בערבון מוגבל מכיוון שלבנק יש אינטרס בשוק הנדל"ן ורצון לשכנע כמה שיותר לקוחות פוטנציאלים כי כדאי להם לקחת הלוואה ומשכנתא על מנת לקנות נכס בברלין.

 

לפי הנתונים שמסר הבנק, מאז שנת 2014 עלו מחירי דירות מיד שניה לקניה בברלין בקצב שעומד על כמעט 12 אחוז בשנה!

 

העליה החדה ביותר במחירים בשנה האחרונה הייתה בשכונת טמפלהוף-שונברג, שם עלו מחירי הדירות בשנה שעברה ב-16.3% בממוצע. גם בשכונת נויקלן עלו מחירי הדירות מעבר לממוצע הברלינאי ונרשמה עליה של 14.3%. בשכונות שפנדאו (4.6%), מיטה (6.2%) וטרפטו-קופניק (8.4%) העליה הייתה מתחת לממוצע.

 

במידה ומסתכלים על עליית המחירים מאז שנת 2014 הרי ששכונת נויקלן עומדת בראש הטבלה עם עלייה של 55.5% בתוך שלוש שנים, גם בלישטנברג (53.7%) ושפנדאו (48.6%) העליה הייתה ניכרת, עם כי בשכונות אלו מחירי הדירות היו נמוכים יחסית עד לפני 3 שנים.

 

הדירות היקרות ביותר נמצאות בשכונות בהן הביקוש גבוה במיוחד.

 

בשכנות פרידריכסהיין-קרויצברג למשל, מחירי הדירות מגיעים למחיר של 4,000 אירו למטר ואף ל – 4,600 אירו באזורים מאוד מבוקשים בתוך השכונה. המחיר משתנה במידה והדירה פנויה או מושכרת. דירות מושכרות תהינה יותר זולות, אך האפשרות להוציא את הדייר מהדירה (במידה והוא לא רוצה לצאת) היא מורכבת.

 

אחרי פרידריכסהיין-קרויצברג ניצבות בראש סולם מחירי הדירות לקנייה, יחדיו, שכונות מיטה ושרלוטנבורג-וילמרסדורף. בשתי השכונות עומד מחיר דירה "רגילה" על 3,800 אירו למ"ר. באזורים מסוימים בשכונת מיטה מחירי הדירות מתחילים מ 4,333 אירו למ"ר. עם זאת הדירות בשכונה שרלוטנבורג = וילמרסדורף גדולות מהרגיל בברלין וגודלה של דירה ממוצעת בשכונות אלו היא 104 מ"ר. כך שכאשר מסתכלים על מדד מחירי הדירות (ולא מחיר לפי מ"ר), מחירי הדירות בשכונות אלו גבוהים יותר מאשר בפרידריכסהיין-קרויצברג, למרות שהמחיר למ"ר נמוך יותר (לרוב).

 

זהו גם עקב האכילס של כמה מהדירות בברלין. ככל שהן גדולות יותר כך הסיכוי להשכיר אותן יורד והקלות שבה ניתן למכור אותן יורד גם הוא. המהגרים החדשים לברלין הינם, ברובם, צעירים או רווקים המחפשים דירות קטנות ולעיתים הדרך היחידה להשכיר דירה גדולה היא במידה והופכים אותה לדירת סטודנטים (עם כל היתרונות והחסרונות).

 

שכונות זולות נמצאות בפרברים של ברלין. את שכונת מרצן המתפתחת (אמנים רבים עוברים לשם לאחרונה ואולי נכתוב על כך מאמר בקרוב) כבר הזכרנו. שכונה נוספת היא שפנדאו שם מחירי הדירות נעים באזור ה-2,000 אירו למ"ר.

יש לציין כי גם בשכונות אלו הולכות ומתמעטות "המציאות", במיוחד לאור העובדה שחברות הבנייה העירוניות הפסיקו למכור דירות ולמעשה הן עכשיו בהליך קנייה ובנייה מואץ.

 

עיריית ברלין מנסה להתמודד עם הבעיה בכמה צורות: הקשחת התנאים למשקיעים (מי שאינו מתכוון להתגורר בדירה שאותה קנה) ובמיוחד לכאלו שקנו או רוצים לקנות על מנת להפוך אותן לדיורת נופש,  באמצעות החברות העירוניות שבבעלותה, באמצעות מתן היתרי בנייה ביתר קלות ובמאצעות חקיקה.

 

הדירות בברלין עדיין זולות יותר מאשר בערים הגדולות של מערב גרמניה, אך פער זה הולך ומצטמצם עם השנים וצפוי לקטון עוד יותר כאשר הצפי הוא כי בעשור הקרוב יצטרפו עוד כ- 300 אלף תושבים לאוכלוסייתה של ברלין.

 

© 2018 INSIDER TOUR

Impressum/Imprint

Privacy

Top